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房租暴漲引發爭議 長租公寓風波驟起
2018-08-27 11:56      來源:    作者: 16634 0

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■中國聯合商報 記者 宋博 北京報道

???????北京房租最近引爆話題,據諸葛找房數據研究中心監測當前全網掛牌租賃房源數據顯示,2018年7月,北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米/月,同比上漲25.81%,今年1月以來累計上漲15.75%。有專家指出,在房租暴漲的背后主因,是資本大幅進入長租公寓。

???????在這一場關于房租的糾葛中,長租公寓、房東和租客都不可避免地被卷入旋渦。

???????自如、蛋殼搶房引熱議

???????8月17日,當時還是我愛我家研究院院長的胡景暉稱,資本大幅進入長租公寓是房價暴漲的主因之一。

???????胡景暉在電話會議中對媒體表示,以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源,導致售房成本直接上升,這一行為嚴重違背市場規律。

???????他還提到,重裝修也是導致租金上漲的原因之一,有很多所謂的長租公寓為了達到標準化的效果,無論房屋客觀條件如何,一律要求采取重裝修,這部分增加的成本自然也就轉化到了房租里。

???????北京房東溫小姐向記者證實了這一說法。溫小姐在2016年購入了一套二手房,在她購房后不久,自如的工作人員就主動找上門來。“我這個房子當時購買的是二手房,由于前房主居住的時間比較長,房屋內部裝修比較舊,即使我們自己住,也是需要重新裝修的。然后自如的工作人員過來給我們談了這個裝修的事情,我覺得把房子托給他們比較專業,也可以避免自己裝修的麻煩。”溫小姐告訴記者,她的房子當時租給自如的價格是每月3000多元,據她了解,在裝修后自如以4000多元的價格將房屋出租,“大概漲了1000多元吧。”

???????而在胡景暉發言引發關注的同時,據北京市住建委網站消息,針對近期媒體關于個別住房租賃企業哄抬租金搶占房源的報道,北京市住建委高度重視,聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

???????據悉,約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

???????而這一系列事件的導火線,是最近在水木社區上的一個帖子。帖子中,一位房東稱自家天通苑的120平米三居要出租,心理預期價位是7500元/月,自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問后,相互爭搶,最終蛋殼給到10800元/月的價格,付11個月。

???????發帖的房東表示,一家公司的中介當時說,不管另一家出多少,都多加300元。據媒體報道,發帖的房東陳先生表示,自己年輕時候也是租房,覺得年輕人很不容易,所以想把這件事情曝光出來。該帖子的回復中,不少網友分享了相同的經歷。

???????這則帖子迅速引發各界關注和網友的廣泛回應,但帖子中提到的兩家長租公寓卻紛紛表示帖子內容不實。

???????據媒體報道,蛋殼方面表示,“此帖中所述事件,我們經過內部調查,發現并沒有這個業主和房源,是虛假信息,屬于典型的造謠中傷,擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰,更不存在惡性競爭。目前,我們正在開展調查取證和公證,并會堅決訴諸法律手段,以保護自身合法權益。”

???????自如則在8月17日發表官方回應表示,事件為不實傳聞,無從考證,從未對該區域給出高于市場普租價格的租金。

???????易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國聯合商報》時表示,搶房的現象實際上說明了一點,即長租公寓平臺實際上都需要先有房源,然后再有客源。尤其是在北京流動人口多的社區,好的房源會有較強的市場認可度,因此會出現爭搶房源的現象。從這個角度看,這種爭奪背后其實是資本混戰的現象,在拿房成本較高的基礎上,很明顯未來租金肯定會上漲。所以從行業角度看,對于幾大大型的長租公寓企業,勢必需要做監管,尤其是對房源的獲取成本進行監管。

???????長租公寓不被看好前路難

???????不過事情還沒完,8月19日晚間,北京市房地產中介行業協會召開座談會,邀請自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業,共同承諾落實北京市住建委等機構的“三不得”要求,并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

???????8月22日,北京市住房城鄉建設委發布消息稱,北京市住建委會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門,依托北京12345政府服務熱線,開通打擊“黑中介”投訴舉報專線。將對違規中介依法予以高限處罰、注銷備案、停業整頓直至吊銷營業執照,對于涉及刑事犯罪的“黑中介”移送公安部門予以嚴懲。

???????據悉,舉報專線開通首日就查處了多達23家中介。包括北京自如生活資產管理有限公司,北京萬通置地房地產經濟有限公司,北京眾聯房地產經濟有限公司等。

???????23日中午,鏈家旗下租房品牌“自如”在微博發布聲明稱,北京市監管部門日前發布對租賃市場調查情況,自如作為被調查的房屋租賃企業之一,高度重視、認真配合政府部門的調查,全面接受相關查處結果,并將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。

???????可是關于長租公寓的“好戲”還沒有落幕。

???????8月19日,在原我愛我家副總裁胡景暉召集的媒體溝通會上,胡景暉表示:“我說了長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害,這個一點也沒錯。”沒想到,話音剛落,便一語成讖。

???????8月20日,杭州鼎家網絡科技有限公司公告稱,因經營不善導致資金鏈斷裂,已停止運營。并引入上海寓團公寓管理公司作為鼎家業務承接方,與相關業主及租戶對接承租事宜。

???????之后有媒體報道了鼎家網絡科技有限公司的破產消息,它的破產給房東和租客帶來了極大的不便。文章介紹說,鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租,實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了P2P進行了網絡貸款。租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄(現更名為“愛上街”)的App一次性把租金付給了鼎家,再每月返還給貸款App相應的金額。

???????如今,鼎家破產,租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向“愛上街”還錢,而房東也未收到鼎家公司應給的之后租金,一些房東已經準備收房。

???????據了解,鼎家破產約有4000戶租客受損,涉及的網貸平臺有6家,其中“愛上街”是租客綁定最多的。在破產通知發布后,鼎家一名負責人直接告訴租戶:“沒錢退押金,更沒錢退房租。”

???????嚴躍進表示,對于當前此類長租公寓來說,其實就是用金融創新來管理租賃業務,難免要出問題。而且很多時候,此類租戶在不知情的情況下,也辦理了貸款,未來很多信用記錄、違約等問題,責任是很難說清的,這就是一筆糊里糊涂的貸款,牽涉到很多部門,自然也會惹出很多爭議。對于長租公寓來說,各類貸款其實都是為了融資,本質上都是為了做大規模,類似收儲房源和做大企業架構等。但很顯然未來這方面會面臨很多新的監管。

???????嚴躍進認為,此次破產案其實暴露了三個風險。第一、租客信用被違規使用的風險。第二、租金收益的監管不到位。第三、內部管理混亂。長租公寓一旦規模做大,相關的管理就需要健全,如果內部管理層都扯皮,那么很多違規亂象就會出現。而且管理層之間有各類糾紛,也會導致房東和租戶受牽連,所以一個穩定的或者說統一口徑的租賃管理也是很關鍵的。

???????此類事件本身也是有警示意義的,即長租公寓一旦涉足租賃貸款等業務,那么建議各地金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入,進而使得風險變小,同時也防范各類問題擴大。同時,也需要從此類事件中確定一個原則,即各類糾紛都不應該影響政策的租賃業務,或者說租客的權益是第一位的,而房東、網貸公司、職工等權益維護,則應該讓位于承租者的權益。

???????嚴躍進告訴記者,對于類似爆雷的現象,其實說明了一點,租賃市場其實也是有金融風險的,所以后續對于此類金融風險,確實需要防范,尤其是需要租賃監管機構和互聯網金融企業合作,進而形成更為穩健的監管內容。

???????那么長租公寓真的能夠“長租”下去嗎?

???????8月20日,在深圳招商蛇口舉行新一期潘談會上有聽眾對“長租公寓是否賺錢提問,潘石屹表示,不建議投資長租公寓,因為做這個業務一定會有銀行貸款,銀行貸款的基準利率是4.9%,實際成本會更高,把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。他同時表示,最近在北京公寓租金在漲,政府很緊張,其實租金再翻一番,做這個行業依然虧本,這是不賺錢的生意,靠燒投資者的錢是不歸路。

???????不過嚴躍進認為,對于所謂賠本的概念,其實是說兩點。第一是收益是比較低的,租金上漲會面臨很多阻礙。第二是收益回收的周期是比較長的,即租金是一個個月收取的,這是速度比較慢的,和一次性回籠租金是不太一樣的。

???????未來房租還將持續上漲

???????可是長租公寓對房租的推動作用是顯而易見的。

???????全國房地產商會聯盟主席顧云昌在接受媒體采訪時表示,從房價和租金收入比的角度來說,租金肯定是偏低的,因為房價上漲過快,租金偏低,租售比不合理,因此房東就開始漲房租,房東們的普遍預期是一年上漲5%甚至10%。

???????他認為,現在市場的實際租售比不可能支撐長租公寓日常運營,所以開發商一方面提高房租,一方面就是通過資產證券化來實現資金的循環,這樣一來,開發公司過去的資金循環是通過銷售來實現,現在通過出租房屋來循環的。雖然租金收入不足以支撐長租公寓的正常運營,但是這些開發商會通過資本市場的融資來占領市場,等著將來慢慢實現盈利,這樣也容易造成房租往上抬高。

???????嚴躍進也表示,低廉房源的缺失也容易帶來租金上漲。而且連鎖經營機構容易被市場關注,所以大的機構相當于租金風向標,自然是需要管控的。

???????同為北京房東的張先生和季先生也認同這一說法。張先生表示,他與租客的合約到期前,他都會去參考一下周邊房價,以便作為自己漲房租的依據。當記者提到其出租房屋與長租公寓的區別,張先生認為自家出租房屋的裝修水平和配套電器并不比長租公寓差,“甚至我們用的裝修材料和電器比那些長租公寓還要好,我為什么租的比他們便宜呢?”

???????而對于未來房租的走勢,張先生和季先生都表示看漲。季先生告訴記者,已經到來的暑期畢業季通常都伴隨著房租上漲,“畢業生多了,這些年輕人離開校園不能再住宿舍,該住哪兒?只能租房啊,需求量變多了,價格自然就上去了。”

???????張先生則認為,從房價和租金收入比的角度來說,租金肯定是偏低的,“人家專家不都說了嘛,國外的房租房價比,租金回報率都在5%、6%,國內的租金回報率只有1%、2%,這租售比不合理,房租肯定還得漲。”

???????那么,又該如何解決租金上漲與租房難的問題呢?

???????中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國聯合商報》采訪時表示,必須從四個方面著手:其一是促進相關立法,保障租房一方的基本權益;其二是金融制度突破,放開房地產投資基金,這樣就可以解決自持項目與長租平臺高成本的問題;其三是完善住房制度與住房供應體系,允許企業拿地自建職工房,并給金融、稅收、財政的優惠政策;其四是培育住房租賃市場,促進房屋租賃行業快速發展。

???????目前,全國已有超過40座城市多次發布相關政策,細化房地產租賃市場的發展和監管,涉及租賃雙方權益、增加租賃住房供應以及發展租賃企業三個層面,涉及公共服務權益、住房公積金、稅收優惠、租賃權益保障等多個方面,但顯然,政策支持還一時難解剛需之渴,房源供給的結構性短缺仍是制約我國住房租賃市場發展的一大瓶頸。

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